Ngành Bất Động Sản Nhà Ở | Báo Cáo Lần Đầu, Bước Vào Chu Kỳ Tăng Trưởng Mới

Tổng Quan

Bất động sản nhà ở tiếp tục là động lực tăng trưởng quan trọng của kinh tế Việt Nam, tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh sang hệ thống ngân hàng, xây dựng và vật liệu. Sự phục hồi của phân khúc này cũng phản ánh niềm tin tiêu dùng cải thiện, xét đến tính chất cam kết tài chính dài hạn của các khoản vay mua nhà. Sau giai đoạn đóng băng 2022–2023 do siết tín dụng và suy giảm niềm tin, thị trường bắt đầu ổn định trở lại trong 2024–2025, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý trọng yếu.

Triển Vọng

Thị trường nhà ở Việt Nam được nâng đỡ bởi các yếu tố nhân khẩu học thuận lợi, đô thị hóa tăng tốc, đầu tư hạ tầng quy mô lớn và cải cách pháp lý đang dần tháo gỡ các dự án bị đình trệ. Nhu cầu vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp (3–5 tỷ đồng), với sức hấp thụ mạnh tại các khu vực vùng ven và các hành lang gắn với khu công nghiệp nhờ lợi thế về khả năng chi trả và kết nối hạ tầng. Các doanh nghiệp có quỹ đất phù hợp, cân đối tài chính lành mạnh sẽ có vị thế vượt trội trong bối cảnh tín dụng vẫn chọn lọc và chính sách còn biến động.

1. Nhu cầu mạnh mẽ nhờ lợi thế nhân khẩu học

Việt Nam sở hữu cấu trúc dân số trẻ và thu nhập tăng đều, tạo nền tảng nhu cầu nhà ở bền vững. Tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 33% năm 2013 lên hơn 40% năm 2023, tương đương khoảng 1 triệu cư dân đô thị mới mỗi năm, và dự kiến đạt 50% vào năm 2040. Dòng dịch chuyển lao động về các tỉnh công nghiệp hóa nhanh tiếp tục nuôi dưỡng nhu cầu nhà ở lớn chưa được đáp ứng.

2. Cải cách pháp lý và quy định giúp khai thông dự án

Hệ thống pháp lý mới và khung pháp lý đất đai minh bạch hơn được kỳ vọng trở thành lực đẩy quan trọng cho chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường nhà ở. Các cải cách này giải quyết những điểm nghẽn kéo dài: đình trệ cấp phép, cơ chế định giá đất thiếu rõ ràng và chi phí đất cao, vốn từng kéo dài tiến độ và làm đội chi phí phát triển dự án.

3. Nguồn cung tăng không đồng đều, nguy cơ dư cung ở một số phân khúc

Trong năm 2025, diễn biến tại Hà Nội và TP.HCM vẫn là nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu bền vững, tiếp tục giữ áp lực giá tăng. Khi các cải cách pháp lý bắt đầu có hiệu lực, nguồn cung dự kiến cải thiện từ nửa cuối 2025, đặc biệt tại các quận huyện vùng ven và các đô thị cấp 2, cấp 3. TP.HCM đang ghi nhận hoạt động mở bán phân khúc cao cấp tăng lên cùng nguồn cung lớn từ các đại đô thị vùng ven.

Tuy nhiên, nguy cơ dư cung có thể xuất hiện giai đoạn 2025–2027, nhất là ở phân khúc cao cấp và tại các đô thị cấp 2, cấp 3 nơi tốc độ mở bán có thể vượt quá nhu cầu thực. Các thị trường này có thể đối mặt với hấp thụ chậm, chiết khấu giá hoặc gia tăng tồn kho.

4. Nhu cầu cốt lõi tập trung vào phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và khu vực vùng ven

Tại Hà Nội và TP.HCM, khả năng chi trả suy giảm đáng kể trong khi nhu cầu thực dồn vào phân khúc trung cấp (3–5 tỷ đồng mỗi căn). Nhờ vậy, các khu vực vùng ven và hành lang liền kề khu công nghiệp đang trở thành trung tâm nhu cầu mới. Những dự án có diện tích nhỏ hơn, tiến độ thanh toán linh hoạt, kết nối tốt và tiện ích thiết thực sẽ thu hút người mua ở thực nhiều hơn so với các sản phẩm định vị cao cấp.

Các doanh nghiệp tập trung phát triển dự án có tính kết nối cao, giá hợp lý, cộng đồng hoàn chỉnh tại các tỉnh tăng trưởng nhanh sẽ có lợi thế hấp thụ và rủi ro bán hàng thấp hơn, do tệp khách hàng chủ đạo là người mua để ở.

5. Dòng vốn và tín dụng đang bình thường hóa nhưng vẫn chọn lọc

Điều kiện tín dụng đang cải thiện với tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 13.37% trong 9Th2025, dư nợ bất động sản tăng 17% svck lên 4,100 nghìn tỷ đồng. Áp lực thanh khoản từng đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản trong những năm trước đang hạ nhiệt, giúp khả năng tiếp cận vốn 2025 thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, dư địa nới lỏng còn hạn chế và rủi ro vẫn đáng kể. Nếu lãi suất tăng, tín dụng siết lại hoặc chính sách quản lý vĩ mô trở nên chặt hơn do áp lực tỷ giá hay lạm phát, nhu cầu có thể suy yếu nhanh, kéo theo tỷ lệ hấp thụ giảm.

6. Xu hướng thuê nhà gia tăng và cơ hội cho mô hình hướng tới dòng tiền cho thuê

Người trẻ ngày càng ưu tiên thuê thay vì mua nhà do suất sinh lời cho thuê chỉ ở mức 2–4%, thấp hơn nhiều so với chi phí vay mua nhà 8–10%. Giá bán neo cao, khoảng 3,000 USD mỗi m² trong khi thu nhập tăng chậm, làm suy giảm khả năng chi trả và sức hấp dẫn của bất động sản như một kênh đầu tư.

7. Định giá trở nên đắt, hiệu suất doanh nghiệp sẽ phân hóa mạnh

Toàn ngành đang giao dịch ở mức P/B TTM bình quân khoảng 3.0 lần nhưng chênh lệch định giá giữa các doanh nghiệp khá lớn. Các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái VIC duy trì mức định giá cao nhờ quy mô và năng lực triển khai, trong khi nhiều nhà phát triển tầm trung vẫn đang giao dịch ở mức đắt so với rủi ro thực thi và sức khỏe tài chính.

Khuyến Nghị

Chúng tôi khuyến nghị tăng tỷ trọng đối với nhóm bất động sản trong 2026, được hỗ trợ bởi sự phục hồi diện rộng, động lực từ chính sách và sự bình thường hóa định giá.

Các mã cổ phiếu ưa thích giai đoạn 2025–2026 gồm (1) KDH (Giá mục tiêu 2026: 45,900 đồng/cổ phiếu, +31.3%); (2) NLG (Giá mục tiêu 2026: 43,750 đồng/cổ phiếu, +25.2%); (3) TCH (Giá mục tiêu 2025: 24,150 đồng/cổ phiếu, +18.1%) Các doanh nghiệp này nổi bật nhờ quỹ đất dồi dào, năng lực triển khai ổn định và lợi thế cấu trúc về vốn, cân đối tài chính vững.

Chúng tôi cũng nhấn mạnh VHM, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn bậc nhất ngành, thương hiệu mạnh và lịch sử bàn giao gần như hoàn hảo. Tuy nhiên, giá cổ phiếu hiện giao dịch cao hơn mức định giá hợp lý của chúng tôi, do đó nhà đầu tư cần thận trọng và chọn lọc.