Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) | Cập Nhật Q2/2026, MUA - Kỳ vọng +81.9%

Lợi Nhuận Duy Trì Khả Quan, Định Giá Chiết Khấu

Kết Quả Kinh Doanh Q2/26 KDH

KDH ghi nhận doanh thu Q2/26 đạt 161 tỷ đồng (-84.7% svck, -42.9% svqt), với GPM đạt 50.2%, tăng từ 38.7% trong Q2/25 nhờ cơ cấu sản phẩm bàn giao thuận lợi hơn. LNST-CĐTS tăng 277.3% svck và 166.5% svqt lên 750 tỷ đồng, chủ yếu nhờ khoản lãi 896 tỷ đồng từ thoái vốn Bình Trưng Mới. Trong 1H/26, doanh thu giảm 74.9% svck xuống 442 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 9.1% dự phóng trước đây của chúng tôi và 12.4% kế hoạch của Ban lãnh đạo. LNST-CĐTS đạt 1,031 tỷ đồng (+221.3% svck), hoàn thành 73.8% dự phóng của chúng tôi và 68.7% kế hoạch.

Gladia Heights Hỗ Trợ Doanh Số Bán Hàng; Khả Năng Hấp Thụ Thấp Tầng Vẫn Chậm

KDH mở bán Gladia Heights trong Q2/26 với chính sách thanh toán ban đầu thấp (10% để nhận nhà), kết hợp với các ngân hàng, qua đó hỗ trợ nhu cầu ban đầu tích cực. Theo Ban lãnh đạo, dự án đã ghi nhận khoảng 2,400 booking, với khoảng 450 căn dự kiến mở bán trong Q3/26. Chúng tôi kỳ vọng diễn biến này sẽ hỗ trợ presales và cải thiện khả năng dự báo lợi nhuận trong 1H/27, khi dự kiến bắt đầu bàn giao.

Trong khi đó, Gladia by the Water tiếp tục ghi nhận tốc độ hấp thụ chậm do giá trị sản phẩm cao. Chúng tôi hạ giả định bàn giao FY26 xuống 105 căn từ 135 căn, đồng thời chuyển 30 căn sang FY27. KDH đang phối hợp với đối tác liên doanh để triển khai thêm các chính sách hỗ trợ bán hàng, tuy nhiên chúng tôi vẫn thận trọng với khả năng hấp thụ trong ngắn hạn.

Dự Phóng Lợi Nhuận

Chúng tôi điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu FY26E/FY27E xuống lần lượt 4,240 tỷ đồng (-9.3% svck) và 6,337 tỷ đồng (+57.4% svck), phản ánh lịch ghi nhận thận trọng hơn trong năm 2026. LNST-CĐTS FY26E tăng 26% lên 1,766 tỷ đồng, chủ yếu nhờ khoản lãi 896 tỷ đồng từ thoái vốn Bình Trưng Mới; nếu loại trừ khoản lãi này, LNST-CĐTS cốt lõi giảm xuống 820 tỷ đồng từ 1,169 tỷ đồng. LNST-CĐTS FY27E/FY28E cũng được điều chỉnh giảm lần lượt 13%/18% xuống 1,080 tỷ đồng/2,662 tỷ đồng.

Định Giá và Khuyến Nghị

Chúng tôi áp dụng mức chiết khấu 20% đối với NAV Tân Tạo, nâng WACC lên 15.1% và giảm P/B mục tiêu xuống 1.6x từ 2.0x, qua đó hạ giá mục tiêu xuống 33,100 đồng/cổ phiếu từ 43,300 đồng/cổ phiếu, tương ứng upside 81.9% so với giá đóng cửa ngày 11/08/2026 là 18,200 đồng/cổ phiếu. Do đó, chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với KDH.